当前土地估价中常见的疑点、难点

问题的解决办法探讨

安徽中安房地产评估咨询有限公司     王富荷

一、难点问题解析

（一）估价方法选择

1、一方面应按照规程对各方法适用性的要求；另一方面根据估

价目的和估价对象特点等选定，并结合当地地产市场发育状况，依据这两个方面来进行综合考虑。

2、先选择优先方法，一般首选市场比较法；

3、基准地价超过六年的，建议不要用，超过三年一般不适合使用，如果在没有案例的情况下及没有其他方法的情况下，可以采用，但要充分说明可有性及必要性。即：

    ①说明其他方法都不合适，从其他方法选择的依据方面描述。说明必要性

②说明基准地价地价合适的理由，主要有基准还在实施，基准地价中的成果经过期日修正符合当地的地价水平，修正以后的基准地价的现势性比较好。由此说明该基准地价修正体系的可用性。

③结果的确定时，一般可以以基准地价系数修正法的价格作为辅助的方法，在权重方面考虑。

（二）估价结果确定

1、说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析。说明对不同评估方法结果赋予相应权重的原因，明确最终地价确定的依据与方法。

2、对结果权重的说明清晰，不同方法估价结果相差30％以上的必须要充分说明。

3、如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果。

（三）估价结果和估价报告的使用

1、估价的前提条件和假设条件

估价依据的可靠性、市场的客观性、估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等。

（1）地价内涵准确、不存在多义性;土地市场条件符合当地土地市场实际情况;土地产权取得合法、土地利用合规;土地的持续利用等。

（ 2）合理性、完整性：要在合法合理的前提下根据估价情况而进行假设，估价结果是在本次假设条件和前提条件下的价格。

2、估价结果和估价报告使用

发生效力的法律依据、使用方向与限制条件、有效期、使用权及解释权、违规使用的法律责任。

（1）明确土地估价结果的有效期内涵， 自评估报告提交之日起

（2）依据估价目的清楚具体地交待应用方向；

（3）估价结果和估价报告使用的限制性做明确提示

3、需要特殊说明的事项

资料来源及未经确认或无法确认的资料、估价对象的特殊性及特殊处理说明、其他说明（抵押等）

（1）说明资料来源及未经实地确认或无法确认资料

如引用当地国土部门提供的地价指数，则应附相关文件或证明，

必要时应举证。

（2）对估价结果可能产生影响的变化事项

a、开发程度和利用方式的变化对估价结果会产生影响，必要时需要重新评估。

b、设定用途和权利的变化对估价结果产生重大的影响，需要重新评估。

(3）估价对象的特殊性及未考虑的因素及采取的特殊处理

a、设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与基准日实际开

发程度不符等要有全面、合理的解释；

b、评估时需要按测量面积设定土地面积，登记面积有可能与设定评估面积不一致。

c、存在他项权利时，应提醒估价报告使用者该报告是否考虑他项权利权对价格的影响。

（四）测算过程

1、市场比较法

（1）案例的选择

同一级别或区域没有可比案例怎么办？

 (2)地价指数

a、有城市动态监测体系的市可以采用该体系公布的地价指数，包括中国地价动态监测网和各省、市公布的地价动态监测信息。

b、当地政府部门、国土部门公布的地价指数。

c、基准地价更新及时的地方，有地价指数分析内容的，可采用其中的数据。

d、地交易市场活跃的区域，选取不同时点的类似的交易案例，剥离其他地价影响因素后，求取出地价指数（推荐使用但不强求使用，但案例一定真实可行）。

e、可通过长期趋势法进行预测：包括数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法、指数修匀法。

2、收益还原法

（1）还原利率

根据《城镇土地估价规程》，土地还原利率主要有三种方法确定：土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法。

a、一般采用安全利率加风险调整值法。即：还原利率＝安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场、土地用途等状况对其影响程度而确定。

b、另外还原利率按照从小到大依次为土地、房地产、房屋。

c、在实际工作中，由于房地产租金及售价较易获得，可先用房地产租售比确定房地产综合还原利率，房屋还原利率比综合还原利率高1－2个百分点，土地还原利率比综合还原利率低1－2个百分点，可作为上述方法求出的土地还原利率的大致范围。

3、成本逼近法

（1）开发利润

a、计取基数一般为土地取得费及其税费、土地开发费。

b、利润计算的关键是确定利润率，通常考虑以下三个方面因素：一是土地的利用类型，一般商业用地较高，工业最低；二是开发周期的长短，开发周期越长，占用资金时间也越久，投资回报率也就应该高一些。三是开发土地所处地区的政治经济环境，一般经济发达的投资地区的投资回报率高。

（2）土地增值

土地增值按该区域土地因改变用途或者进行土地开发，达到建设用地的某种利用条而发生的价值增加额计算。是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额，成交价—成本价。土地增值主要为二种形式：土地用途转换型增值和外部投资作用型增值。

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）*土地增值收益率=成本价件格*土地增值收益率。

a、用途不同，土地增值率不同

一般地，从高到低排序为：商业——住宅——工业

b、级别不同，土地增值率不同

    一般地，从高到低排序为：一级——四级

c、可以按照市场地价与成本价格的差额确定增值收益。

4、假设开发法

（1）明确两种类型

a、待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价

b、现有房地产中地价的单独评估。

（2）最价开发利用方式

依据规划条件，考虑最有效利用原则，确定最佳开发利用方式。

a、重点考虑土地用途、容积率等是否符合规划和设计的要求，考虑市场供求状况等。在确定待估宗地的最有效利用方式时（包括用途、规模、档次等），要符合规划指标，有关的经济指标参数应在报告中列示。

b、对出让合同与规划指标不一致者，根据当地政府有关补地价

的规定和上述文件中关于用途、建筑面积调整的有关约定处理，一般情况下，近期的政府批复更具效力。

（3）估算不动产总价

a、根据最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，考虑开发完成后的最佳方式是出租、自营还是销售方式进而采取不同的方法确定不动产总价。采用“小市场法”或“小收益法”确定。

b、得出的价格为估价基准日时不动产总价。要预测开发完成后的价值。

 （4）应计息项目

开发的全部预付资本，一般包括地价款、建造成本、管理费用、专业费和不可预见费等全部预付资本。

（5）开发成本

a、房屋建筑成本 建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费

建筑安装工程费=基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费

二、案例

（一）文化产业用地土地使用权抵押评估项目

1、基本情况

估价对象为一文化设施-佛艺文化园用地，现状用途为文化设施-佛艺文化园用地，批准使用年限50年。编号：*规要字[****]03号《县规划（单体）设计条件通知书》、电子监管号：****《国有建设用地使用权出让合同》可知，用途为公共设施用地（佛艺文化园），规划容积率为小于等于1.2，绿地率不低于35%。

估价目的为抵押。

估价基准日为二零一三年七月十二日。

2、主要难点

评估设定为什么用途？参照什么用地进行评估？

3、技术思路与分析

估价对象规划用途和实际用途均为文化设施-佛艺文化园用地，根据土地利用现状分类，设定为文体娱乐用地。估价对象实际的利用状况为经营状态，由于周边土地市场文体娱乐用地交易稀少，且未来地上房屋设定用途较复杂，再考虑符合土地利用总体规划或者城市功能分区的前提下，考虑周围土利用状况下参照商办用途进行评估。同时将思路在需要特殊说明事项中进行说明。

（二）商住土地使用权抵押价值评估项目

1、基本情况

估价对象为两个大的出让合同分别分割出来的两块地，为项目的一部分，两宗地为整体使用。其中宗地一是土地登记为商住用地，规划用途为商住用地，实际用途为商住用地；宗地二土地登记用途为住宅用地，规划用途为小区中心绿地,实际用途小区中心绿地。宗地一有规划资料，宗地二无规划资料。

估价基准日为二零一三年三月五日。

估价目的为抵押。

2、主要难点

宗地二的规划资料如何确定， 两宗地是整体一并评估还是分开评估。

3、技术思路与分析

此项目特殊之处是宗地二登记用途住宅用地，规划为小区中心绿地，应是作为附属配套用地，没有详细具体规划资料，首先考虑该项目整体规划中对宗地二的规定及宗地二的详细规划，则分开进行评估。如没有，考虑到两宗地为整体使用，且作为附属配套用地，参照宗地一的规划情况做整体评估。宗地二为整个项目服务的附属配套用地，在报告中必须提醒报告使用者注意未来的变现问题，存在地役权等他项权利对价值影响。

（三）商业用地使用权抵押项目

1、基本情况

估价对象为位于一宗商业用地，土地证和出让合同中用途为商业，房产证登记用途为工业，出让合同是2005年签订的，土地证是2006年办理的， 地上房屋是2001年建成的， 2013年办理房产证。现状容积率是0.33，合同中规划容积率是2.5-2.6。

估价基准日为二0一三年八月十二日。

估价目的为抵押。

2、主要难点

按照现状容积率还是按照合同容积率来做。

3、技术思路与分析

根据估价对象特点，评估土地价值，用途按照土地证载用途，考虑到房产建于2001年，在土地出让之前，且为合法的房产，合同中未明确规定，所以可以认为出让后保留。待开发建筑面积应为总建筑面积中扣除现状面积。

技术思路是按照合同容积率来做，剩余法的具体思路：不动产总价值分为两个部分，一部分是规划容积率的总建筑面积扣除现状建筑面积后的建筑面积来测算开发完成后不动产总价值，另一部分是现有房地产总价值。

在投资利息部分，现有房地产的建造成本和地价一起计息。