报告抽查评审中出现的重点问题
分析点评
安徽中安房地产评估咨询有限公司 王富荷
一、认识评审表
1、从结构来看
(1)包括估价报告和估价方法评分细则两张表;
(2)估价报告占32%,技术报告占68%,占大部分,估价测算过程占50%,是报告的核心;
(3)估价报告重在描述、技术报告重在分析,使用对象不一样。
2、横向内容来看
(1)包括评等标准(含评等项目、评等要点、分值、得分)、报告评等(含等别选择、存在主要问题);
(2)各项目包括形式审核和技术审核,即按项目中关键点及分析给分,共分六个等别,权重依次为1、0.8、0.7、0.6、0.5、0.4,“二等”及以下的项目需具体说明各评审项目存在主要问题。
3、纵向内容来看
严格按照规程格式中规定项目,每一项都有;
特别注意按方法的步骤来评审打分,在报告中不能省略步骤。
(三)逐项评审
依据报告项目逐项进行评审。
(四)总体把握
1、分析逻辑性、一致性
评等项目 |
评等要点 |
分值 |
等别选择 |
一等标准说明 |
三等标准说明 |
五等标准说明 |
五下标准说明 |
土地估价技术报告 |
分析逻辑性、一致性 |
描述是否一致、语句是否通顺、有无错字、有无疏漏 |
3 |
逻辑严谨,行文流畅,无错、漏字 |
行文较流畅,但有个别打印错误 |
有漏项;或内容不全 |
前后矛盾,逻辑性差;或有漏页等 |
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注:根据印发《关于土地估价报告评审中典型问题的处理意见(一)》的通知(中估协发[2012]27)号)对“关于估价报告中的书写错误问题”规定:土地估价报告中书写错误、严重笔误(如公式打印错误、年期前后不一致等)等问题严重影响了土地估价结果的可信度和估价行业的社会声誉,为从根本上杜绝类似现象,初审、主审专家对此类错误应予以充分关注,并在报告评审表的存在问题一栏中详细注明错误出处(页码、段落、问题)。若此类错误累计达到或超过三处,即在报告整体修正系数取值中,予以降0.5等处理;若累计达到或超过五处,则予以降1等处理;若此类疏误导致估价结果出现显著偏差的,则不受前述累计项数的限制,评审专家可视影响程度轻重作相应处理。上述情况均要在“估价报告问题概括及特殊说明”一栏中进行列示。
2、报告制作标准与设计
评等项目 |
评等要点 |
分值 |
等别选择 |
一等标准说明 |
三等标准说明 |
五等标准说明 |
五下标准说明 |
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报告制作标准与设计 |
格式是否规范、制作是否美观 |
2 |
格式规范、图表清晰、美观 |
格式较规范,但图表有跨页 |
格式基本规范,但有些图表字迹模糊 |
格式不符合规范 |
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3、估价报告整体修正
评等项目 |
评等要点 |
分值 |
等别选择 |
一等标准说明 |
三等标准说明 |
五等标准说明 |
五下标准说明 |
估价报告整体修正 T |
若认为以上项目对某个问题的严重性考虑尚有不足,可视严重程度分别给与降0.5-2等修正。另外,如果报告在某些方面具有创新性,可在整体修正中提升0.5等,每等的分值见单元格批注。修正后最高分为100 |
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若报告在某方面具有创新性,需升0.5等修正。请在“一”栏内赋值10。 |
若尚有问题未充分考虑,需整体降0.5等修正,请在“三”栏内赋值-10。 |
尚有严重问题未充分考虑,若处理方式为整体降1.5等修正,则在“五”栏内赋值-30。 |
尚有致命问题未充分考虑,若处理方式为整体降2等修正,则在“五下”栏内赋值-40。 |
如果报告存在严重质量问题,却不能在表中充分体现,即存在问题所对应的评等项所占权重较小,但该问题对于报告整体质量影响较大,可能导致报告应予降等甚至不合格,要做降0.5-2等修正,即降10-40分。
当然如报告在某些方面具有创新性,可在整体修正中提升0.5等,即升10分。
4、估价报告问题概括及特殊说明
详细、具体地说明报告中存在的主要问题,并对整体修正参数T的取值做特殊说明。
5、真实性核查
评审要点:请对报告中真实性来源不清的地方进行列示(请注明页码、段落、行数以及具体问题)。
(1)报告所依据原始资料的真实性直接影响到其估价结果的可信度,重点关注交易案例和引用文件。
(2)报告中所引用的文件、案例、参数等,如有来源不明、依据不足,不能通过阅读报告进行判断的情况,需要列出需核查的案例位置、情况说明、调查内容等。
二、重点问题分析
(一)基本项目界定问题
基本项目包括:估价目的;估价基准日;估价对象;地价定义。
1、估价目的
未就估价标的是否符合土地处分的有关规定进行说明;
不符合土地处分的有关规定;
出现两个评估目。
2、估价基准日
估价基准日前后不一致;
未说明确定的理由。
3、估价对象
缺少估价对象界定项、界定不全或界定有误。
4、地价定义
地价定义与估价对象(利用状况、土地使用年期)、估价目的、估
价结果矛盾;
地价定义中没有具体写明容积率或无确定依据;
地价定义设定错误(用途、年期、容积率等)。
(二)重要内容缺失的问题
1、报告要件不足,格式不符合规程要求
无估价结果一览表、缺少具体项目等;
不符合规程格式的要求;
估价报告及技术报告混淆,更有甚者,按照房地产估价报告格式。
2、项目关键要点缺失或存在错误
报告中各项目描述缺少关键点或关键点错误,与估价对象情况不符,将影响报告使用者对该项目的理解与判断。
(三)重要内容前后矛盾的问题
报告语言表达上下逻辑关系不讲究,特别是估价报告中的重要内容前后矛盾或者不一致。
包括:估价结果一览表、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致;
估价结果报告、估价技术报告中估价方法、估价原则、估价依据等内容不一致;
估价对象描述、因素描述与估价基准日、测算过程中因素相矛盾;
重要参数前后矛盾(如地价指数、还原利率、利率等)。
(四)附件问题
1、权属状况的问题
估价对象权属状况存在瑕疵;
土地已拿多年多至评估基准日未拿土地证等特殊情况未进行说明。
2、重要附件缺失
缺少权属证明材料;
缺少估价对象位置图、照片等;
市场比较法缺少比较案例照片及位置图;
缺少估价所需的相关规划资料。
(五)测算过程的问题
1、技术思路确定
方法的选择缺乏整体思路,造成技术路线严重错误,使得估价方法不适合估价对象、估价目的等情况;
只选用了一种估价方法,不符合规程要求;
基准地价超过3年,未分析其可用性和必要性;
明显的方法选择不当(如城区内的经营性用地采用成本逼近法进行
评估)。
2、方法运用
包括计算公式选用、测算过程、计算结果严重错误,虚构、编造估价基本数据、重要参数等;具体体现如下:
A、市场比较法
编造(篡改)案例;
比较案例之间无可比性;
案例未做任何修正,不合理;
没有对因素条件的指数化进行量化说明;
地价指数编制缺乏分析和依据;
比准价格相差30%以上的情况下,未分析各方法可信度而随意赋权
重值。
B、基准地价系数修正法
使用虚假的或过期的基准地价、自行杜撰基准地价修正系数;
基准地价级别确定错误,直接导致该方法测算价格与实际价格严重不符;
修正体系与待估宗地修正系数不符,与级别不符;
缺少基准地价表及修正体系。
C、剩余法
两种情形下的剩余法错误套用;
无最佳利用方式分析、开发完成后价值取值无过程;
最佳利用方式所引用的规划条件有误(容积率、建筑面积),与实际不符;
计算过程税费缺失较多,未明确;
开发成本的费率取值缺乏依据文件或来源,存在较大主观性,成本
构成不明确。
D、成本逼近法
土地取得成本及相关税费引用错误或过期的文件标准;
土地开发费明取值显不合理;
新增费计入相关税费;
相关税费未考虑耕地占用税、开垦费,导致该方法计算的结果错误;
征地管理费计费依据错误;
缺少区位及个别因素修正。
E、收益还原法
采用收益法评估时,租金测算未采用案例测算;
收益还原法中总收益确定无过程;
税费扣除有误。
3、结果确定
结果相差30-50%,地价确定不尽合理
两种方法结果相差50%以上,舍弃一种方法未作分析
两种估价结果悬殊过大超过百分之百,未作分析说明原因,权重确定依据不够充分;
结果确定存在主观臆断,无权重取值依据和合理的定性定量分析;
各方法估价结果或最终结果计算错误;
估价结果不合理明显偏高或者偏低。
(六) 其他重大问题
估价结果、估价结果一览表漏盖公章;
缺少估价师签字、法人签字;
估价的前提条件和假设条件、估价报告的使用及特殊说明事项描述不全面、缺项明显,相互混淆;
无电子备案号和封面;
未附年检合格证明(A级机构);
估价报告出具日期不在土地估价机构的资质有效期内;
被评审的估价报告与出具给委托人或者完成时的估价报告内容不一致。
三、总结
(一)明确基本项目是前提
明确估价目的;明确估价基准日;明确估价对象;明确地价定义。
(1)估价目的
估价委托人对估价报告的预期用途,估价目的应由估价委托人提出;如:土地使用权出让、房地产转让、抵押、征收、司法鉴定等。
( 2)估价基准日
所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间,应根据估价目的确定,采用公历表示,精确到日;
(3)估价对象
所估价的房地产等财产或相关权益。应在估价委托人指定的基础上根据估价目的确定,估价对象范围应全面、客观,不得遗漏、虚构
(4)地价定义
所评估的估价对象的某种特定价值或价格,包括价值或价格的名称、定义或内涵。应根据估价目的确定,包括价值的名称、定义或内涵;
(二)资料收集
评估时详细列出资料清单,由细到粗的收集资料
(三)严格现场勘察
每一部位都要看到,现场拍照;
核对原件(特别是记事栏);
做到权证与实际对应,土地与房产对应,看图(一对一、一对多、多对一、多对多、部分对部分) ;
特别注意与证载不符情况;
(四)符合相关规定
符合法律法规、政策、规程。
(五)保持前后一致 不能报告自身前后矛盾 。
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